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利好政策叠加 助推常熟楼市上扬
类型:楼市要闻  日期:2016-07-19  浏览:6010 次  评论:查看评论

    2015年底,中央经济工作会议上提出“去库存”为我国主要经济任务之一,去库存成了全国楼市主基调。2016年上半年去化政策可谓频出,助力市场发展。而从上半年的市场表现来看,政策出台对于市场的利好也相当明显。让我们一起回顾一下2016年上半年出台了哪些房产政策,对常熟楼市又起到了怎样的助推作用。

 

   “202新政”:去库存政策“第一枪”

 

    2月2日,央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,打响了2016年房地产去库存重任的“第一枪”。《通知》明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

 

    2月4日,江苏省市场利率定价自律机制就商业性个人住房贷款最低首付比例调整相关事宜召开核心成员工作会议,并形成一致意见,下发了《关于调整商业性个人住房贷款最低首付比例的决议》,《决议》中明确常熟将按照“202新政”的最低要求实施,即首套房商贷首付款比例最低为20%,二套房商贷首付款比例最低为30%。

 

    点评:“202新政”的出台无疑是市场去库存的一剂强心针,尤其对于购房者而言,最低首付款比例的降低意味着购房门槛降低,原本还差点首付款的购房者可以提前买房了!如此一来,在市场的供求关系中,需求释放明显增多,带来的是上半年常熟房产市场成交量的迅速上升。

 

    “219”新政:减少税费降低成本

 

    2月19日,财政部、住建部、国税总局联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,推出契税、营业税优惠政策,被业界称为“219新政”。在契税方面,“219新政”规定,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。 在营业税方面,“219新政”规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

 

    在房屋买卖的过程中,对于购房者而言,税费是成本的一部分,“219新政”针对契税和营业税的减免,对购房者来说直接就是减少了购房成本,而且易于理解和测算,更容易被市场接受和消化,对于市场的促进作用会比较明显,效果显现会比较迅速。

 

    点评:此项政策对于购买大户型房源的市民而言,税费的减少更为明显,改善性购房需求得到刺激,推动了常熟二手房市场的发展,受税收政策调整的影响,买卖双方入市节奏加快,我市存量房市场上半年呈现出较为明显的涨势。全市二手房共成交6060套,同比增加76.6%;其中住宅成交5703套,同比增加81.2%。
 

 

   “营改增”实施:促进二手房需求释放

 

    5月1日,房地产行业“营改增”正式推行。在房地产交易过程中,原来的征收营业税改为征收增值税,一般纳税人的税率为11%(抵扣进项税额),小规模纳税人的征收率为5%(不抵扣进项税额)。

 

    从税务上来讲,“营改增”只是税种和计税方式的替代,并不会增加纳税人的购房负担。而原有针对营业税的优惠政策在“营改增”后得到延续,即个人(包括个体工商户和其他个人)将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。同时,政策也提出不动产将纳入企业纳税抵扣,新购进不动产分两年抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%,这将给所有新增不动产的企业带来红利。

 

    点评:虽然“营改增”对于购房者的影响不大,但由于增值税可用于企业纳税抵扣,对于企业购置房产有着积极的影响,“营改增”的实施不但有利于房产企业降低税负,对二手房市场也有积极的促进作用。此外,在一定程度上还将促进企业购置房产,从而为市场的需求方加码,有利于市场库存的去化。

 

   “租赁新政”:租购并举完善市场结构

 

    6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),被业界称为“租赁新政”,文件提出“实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。”“租赁新政”提出鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、支持和规范个人出租住房、鼓励新建租赁住房、允许改建房屋用于租赁等,以推动住房租赁市场进一步完善。

 

   “租赁新政”在完善住房租赁市场,而租赁市场作为房产市场的下游产业,扩大租赁市场的供应方,也是为房产市场增加了需求方,一定程度上是为房产市场的需求方再度加码。随着政策对于住房租赁市场的鼓励和支持,以及看好住房租赁市场的发展前景,将有更多的个人和企业投资于该行业,租赁市场的完善有利于整体房产市场的平稳。

 

    点评:“租赁新政”对于整个房产市场的完善具有积极作用。房产租赁市场具有很大的发展前景,在房产市场发展波动的阶段,租赁市场将发挥积极的缓冲作用。常熟大策房产中介告诉记者,近年来,常熟的租房业务发展迅速,租赁市场上的需求和供应都比较充足,商品房出租的比例近年来也有明显增加。

 

    此外,上半年还有“住宅小区街区制规划”、“2月29日央行降准0.5个百分点”等市场政策出台。综观上半年的市场政策,均对市场产生积极的推动作用,结合2015年的政策,在多轮政策叠加的影响下,常熟房产市场上扬比较明显。业界人士普遍认为,利好政策落地实施后对市场促进作用不可忽视,而随着时间的推移,政策发挥出来的市场积极影响将继续发挥作用。

 

    正是因为诸多利好政策的叠加,常熟房产市场也从春节后的相对平稳发展到了第二季度的成交回暖抬升,“红五月”的出现更是把上半年楼市推向一个市场巅峰。受市场火热影响,上半年,全市商品房均价也有所上涨。据常熟房产网 www.cshfc.cn 统计,上半年市区商品住宅(不含成品住宅)平均成交价格11537元/平方米,同比上涨8.77%。 

 

 

 

 

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